04 75 79 08 34

06 63 55 28 11

Immobilier locatif : le match Censi Bouvard / Pinel

Posté le : 18/12/2018

Il revient dans le match pour trois ans de plus ! Déjà repêché l’année dernière lors de l’examen du PLF 2018, le dispositif Censi-Bouvard, censé s’éteindre en fin d’année, devrait finalement être prorogé, au moins jusqu’à fin 2021.

Le Censi Bouvard offre aux investisseurs des réductions d’impôts pour l’achat d’une résidence de services suivi d’une période de location. Les résidences pouvant bénéficier de ce dispositif doivent être spécifiquement dédiées aux étudiants, aux personnes âgées, ou encore aux personnes handicapées, et gérée par un exploitant. Les résidences de tourisme, ne sont plus éligibles au Censi Bouvard.

Car selon le gouvernement, il s’agit de « répondre à l’accroissement de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées, dû d’une part à l’augmentation importante des populations ayant accès à l’enseignement supérieur (+ 300 000 par an) et d’autre part à la transition démographique se traduisant par une population de personnes âgées de 60 ans et plus, de l’ordre de 22,3 millions en 2060, avec un pic en 2035 ».

L’investissement dans ce type de résidences permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 euros hors taxe, et ensuite étalée sur neuf ans. Surtout, le Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA (20 % du prix d’acquisition) si l’exploitant de la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison ou accueil de la clientèle.

La réduction d’impôts sur le revenu, s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non-professionnel.

La loi Pinel reconduite et recentrée

La loi Pinel, de son côté, est une réduction d'impôt sur le revenu qui s'applique aux contribuables ayant acheté ou fait construire un logement qu'ils s'engagent à louer non meublé pour une durée de six à 12 ans, sous conditions de loyer et de ressources du locataire. La Loi de Finances 2018 a prolongé le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2021, tout en le recentrant vers les zones « tendues », celles où la demande de logement est la plus élevée et l'offre la plus réduite. Dans le cadre des discussions sur le budget 2019, la fin du régime transitoire pour les autres zones a été assouplie. Les achats répertoriés chez un notaire avant cette date pour un acte d'achat enregistré avant le 15 mars 2019 restent éligibles au Pinel. De même, la commission des finances de l’Assemblée nationale avait initialement adopté un amendement rétablissant « l’interdiction pour le contribuable de louer son bien à l’un de ses ascendants ou descendants dans le cadre du dispositif Pinel. Mais cet amendement a finalement été supprimé.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. De son côté, l'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement : 12 % du prix d'achat du bien sûr 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit respecter la Réglementation Thermique en vigueur (RT 2012) et être loué nu à usage de résidence principale, à un prix inférieur d'environ 20 % au marché du secteur concerné, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Le propriétaire doit joindre un engagement de location à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de l’acquisition (si elle est postérieure) accompagnée de certains justificatifs. Notons également qu’en cas de congé du locataire, un délai de vacance d’un an maximum est admis pour conclure un nouveau bail. En outre, l’année du changement de locataire, le propriétaire doit joindre à sa déclaration de revenus, une copie du nouveau bail ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail.